Un contrato de compraventa con cláusulas

En los tiempos que corren podemos considerar que en la compraventa de un piso hay tres partes: el propietario, el que presta el dinero y el que lo va a comprar.... bueno, en los tiempos que corren es cada vez más común que el propietario y el que preste el dinero sean "la misma parte"; bien es sabido que el stock de pisos que hoy en día tienen los bancos les obliga a formar parte del mercado de compraventa de pisos. Pero este no es el tema. Olvidémonos de los bancos y supongamos que sólo existe el propietario, a partir de ahora "A", y el comprador, al que llamaremos "B".

Supongamos que ambas partes han firmado un contrato, con el que obviamente están de acuerdo los dos, en el que B acuerda con A comprarle el piso a plazos, sin intermediación de alguien que preste dinero, de manera que si, por ejemplo, en un momento dado le ha pagado ya un 15% del piso, eso se tradujera en que B fuera propietario del 15% del piso. En ese caso, veo necesario que en el contrato apareciera una cláusula que dijera qué ocurre si el comprador incumple las condiciones de pago del piso. Teniendo en cuenta los plazos legales correspondientes, que próximamente buscaré y publicaré en este blog, debería protegerse al propietario A y reservarse el derecho de, tras rescindirse el contrato con B por impago, poder buscar otro comprador C.

Ya en el primer contrato entre A y B deberá aparecer qué ocurrirá en caso de que se rescinda el contrato por impago y se incorpore un C a la operación de compraventa. Ahora C está comprando un piso que tiene dos propietarios diferentes. Supongamos que A posee el 65% del piso y que B posee el 35%, pues bien, A deberá tener derecho a vender su parte primero, ya que ha sido B el que ha roto el contrato de compraventa, más adelante se explicará con detalle porqué esto deberá ser así, y por qué, básicamente, aunque un piso en proceso de compraventa a plazos tenga dos "propietarios parciales", la parte A debe conservar varios derechos sobre toda la propiedad. Ya lo explicaremos con detalle.

Resumamos hasta aquí: B le compra un piso a plazos a A. B deja de pagar a A. Se rompe el contrato y A está en su derecho de buscar otro comprador C. C, que quiere comprar el piso entero tiene que comprarle las partes a A y a B (con lo que B deberá estar obligado a vender). C le compra primero a A y luego a B. ¿Entendido el orden de las acciones? No se inquiete el lector si no entiende las razones de algo, todo será explicado en su momento.

Sigamos. Supongamos que pasan unos meses y que la situación económica de B cambia, y él, que es propietario del 35% del piso, ahora podría volver a pagar los plazos. Sin embargo, el contrato que ha firmado ahora A con C haría que B no tuviera ahora ningún derecho a completar la compra del piso. ¿Cómo podría solucionarse esta situación? Tengo la convicción de que en todas las cosas de la vida pude llegarse a un acuerdo que satisfaga a todas las partes, siempre y cuando todas las partes sepan qué quieren y tengan conocimiento de que lo que quieren se asemeja lo suficiente con lo que firman. La idea es que las condiciones satisfagan a los tres: a A, a B y a C.

Creo que lo mejor que puede hacerse es prever la situación planteada en el párrafo anterior desde el principio, desde la firma del primer contrato de A con B. Y que en éste aparezca una cláusula que diga que puede hacer B para recuperar los derechos de compra del piso. Lo que planteo es que B firme un contrato con A en el que diga que puede recuperar los derechos de compra del piso si está dispuesto a comprarle a C su parte con unas condiciones más duras, a modo de compensación. Supongamos que cuando esta situación se dé, C tiene un 5% de la casa y está viviendo en ella. Pues bien B debería pagarle además del 5%, una compensación. Y de esta cláusula debe tener conocimiento C cuando le compre el piso a A. En otro post se explicará porqué es importante que A y B negocien desde el principio esa compensación para el caso de que se rompa el contrato y aparezca C.