La operación de compraventa de un inmueble por el procedimiento de dividir la propiedad necesita de la determinación de algunas variables básicas. Por ahora cuento nueve condiciones básicas en el contrato. La determinación de la cuantía idónea de cada una de ellas sólo será posible tras cierta experiencia de la puesta en práctica del sistema.
Obviamente, el precio total del inmueble es el dato más imprtante. Su determinación solo dependerá del acuerdo entre el comprador y el vendedor. El precio será fijo mientras todo siga su curso normal.
La segunda es el número de plazos en los que debe ser pagado el importe completo del inmueble.
La tercera es el seguro de impago. Su determinación mínima debería ser en arreglo a la ley, de manera que garantice la seguridad jurídica del vendedor en caso de que se venza el plazo de pago y el vendedor encuentre un segundo comprador por el mismo precio, o incluso por un precio mayor. Más allá de esa cantidad, deberá ser el comprador el que decida cuánto pagar de más por esta garantia. En la práctica no deja de ser un aumento de la cuota de alquiler.
La cuarta es determinar las condiciones en las cuales debe reponerse el seguro de impago en caso de haber sido utilizado por alguna eventualidad del comprador.
La quinta es el porcentaje por mes hasta el cual puede bajar el precio del piso para que el vendedor original pueda venderlo. Tras esa bajada, el segundo propietario sigue teniendo
prioridad para comprar.
La sexta son las condiciones a las cuales cierta entidad o particular decide avalar la operación, de manera que le pagará al comprador un porcentaje del valor de su propiedad en caso de que éste necesite liquidez. Este porcentaje puede ser mejorado a lo largo de la operación. Y la mejora de las condiciones es un buen incentivo para el empresario, pudiendo llevarse comisiones de la mejora de la situación en caso de que se llegue a la situación de impago. Será bueno tanto para el comprador como para el intermediario.
La séptima es el porcentaje de compensación que recibirá un segundo comprador en caso de que haya comprado partes del inmueble al vendedor. Cuanto más alto será mejor para el vendedor porque se asegura unas buenas condiciones en caso de segunda venta. Cuanto más bajo sea, será mejor para el comprador, por el motivo obvio de que pueda verse en la circunstancia de salirse de la compra y más adelante pueda volver a entrar.
La octava, es el precio en el alquiler, que se pagará en proporción con el porcentaje de propiedad que aún posea el vendedor. Éste, será sustancialmente más bajo que un alquiler convencional.
La novena es que, si no se concluye la operación por ninguna de las partes, es decir, si habiendo el comprador dejado de pagar, el vendedor no encuentra otro comprador, o decide no buscarlo; deberán estipularse unos plazos en los cuales, tras haber sucedido esto, se den los pertinentes avisos de la situación a ambas partes, y, en caso de que pase cierto plazo, se formalizarán las escrituras correspondientes con la participación de cada una de las partes en la propiedad.
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