Escrituras de compraventa e hipotecaria

Pongamos sobre la mesa los elementos del mercado inmobiliario que, bien sea porque suponen un requisito legal o un procedimiento burocrático, dificultan el análisis inmediato de la situación actual, a la cual se pretende buscar una alternativa viable. Empezaremos definiendo lo que es una escritura y para qué sirve, con el objetivo posterior de, analizando el precio, desglosar de él qué gastos son necesarios y cuáles son prescindibles dentro de la alternativa propuesta.

Como se quiere llegar a un sistema en el que no sea necesaria una entidad que preste dinero, no sería necesario tampoco firmar una escritura hipotecaria. De esta manera ya nos estaríamos ahorrando, para empezar, los gastos de notaría correspondientes a este instrumento notarial. Sin embargo, a fin de poder inscribir el inmueble en el correspondiente registro público de la propiedad, sí que es necesario firmar la escritura de compraventa. Pasemos a las definiciones:

Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante notario un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que se realizó. La escritura pública contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes.

Entre los contratos y acuerdos más importantes que deben celebrarse por escritura pública se tienen todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles, la constitución de sociedades civiles y mercantiles, y demás negocios jurídicos en que sea precisa la conversión de un documento privado en un documento público, mediante la atribución al mismo de la fe pública, lo que le da valor probatorio. Una escritura pública es irrevocable y tiene tanta fuerza jurídica que sólo puede impugnarse por la vía judicial.

Las dos formas de escritura pública que más abundantemente otorgan los notarios en España son las de compraventa de vivienda y la de constitución de hipoteca inmobiliaria sobre una vivienda, al objeto de garantizar el préstamo para financiar su compra, y ambas formas de escritura se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Una escritura de compraventa de vivienda incluye:

* Una descripción totalmente detallada del inmueble: superficie, distribución, lindes, datos registrales y cuota de participación en elementos comunes.
* La identificación de las partes firmantes. Si el inmueble que se vende es ganancial tienen que firmar como vendedores tanto el marido como la mujer.
El precio de venta del inmueble y la forma de pago.
* Una descripción de las cargas de la vivienda si las hubiese (servidumbres, hipotecas...)
* La referencia catastral, certificado de que la Comunidad se encuentra al corriente u otra situación si la acepta el comprador.

Por su parte, una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria sobre una vivienda es el contrato en el que se reflejan los acuerdos tomados entre la entidad bancaria y el cliente, de aplicación toda la vida del préstamo, tales como el plazo, los intereses, los diferenciales, las comisiones y los recargos por impagos.