Un contrato de compraventa con cláusulas

En los tiempos que corren podemos considerar que en la compraventa de un piso hay tres partes: el propietario, el que presta el dinero y el que lo va a comprar.... bueno, en los tiempos que corren es cada vez más común que el propietario y el que preste el dinero sean "la misma parte"; bien es sabido que el stock de pisos que hoy en día tienen los bancos les obliga a formar parte del mercado de compraventa de pisos. Pero este no es el tema. Olvidémonos de los bancos y supongamos que sólo existe el propietario, a partir de ahora "A", y el comprador, al que llamaremos "B".

Supongamos que ambas partes han firmado un contrato, con el que obviamente están de acuerdo los dos, en el que B acuerda con A comprarle el piso a plazos, sin intermediación de alguien que preste dinero, de manera que si, por ejemplo, en un momento dado le ha pagado ya un 15% del piso, eso se tradujera en que B fuera propietario del 15% del piso. En ese caso, veo necesario que en el contrato apareciera una cláusula que dijera qué ocurre si el comprador incumple las condiciones de pago del piso. Teniendo en cuenta los plazos legales correspondientes, que próximamente buscaré y publicaré en este blog, debería protegerse al propietario A y reservarse el derecho de, tras rescindirse el contrato con B por impago, poder buscar otro comprador C.

Ya en el primer contrato entre A y B deberá aparecer qué ocurrirá en caso de que se rescinda el contrato por impago y se incorpore un C a la operación de compraventa. Ahora C está comprando un piso que tiene dos propietarios diferentes. Supongamos que A posee el 65% del piso y que B posee el 35%, pues bien, A deberá tener derecho a vender su parte primero, ya que ha sido B el que ha roto el contrato de compraventa, más adelante se explicará con detalle porqué esto deberá ser así, y por qué, básicamente, aunque un piso en proceso de compraventa a plazos tenga dos "propietarios parciales", la parte A debe conservar varios derechos sobre toda la propiedad. Ya lo explicaremos con detalle.

Resumamos hasta aquí: B le compra un piso a plazos a A. B deja de pagar a A. Se rompe el contrato y A está en su derecho de buscar otro comprador C. C, que quiere comprar el piso entero tiene que comprarle las partes a A y a B (con lo que B deberá estar obligado a vender). C le compra primero a A y luego a B. ¿Entendido el orden de las acciones? No se inquiete el lector si no entiende las razones de algo, todo será explicado en su momento.

Sigamos. Supongamos que pasan unos meses y que la situación económica de B cambia, y él, que es propietario del 35% del piso, ahora podría volver a pagar los plazos. Sin embargo, el contrato que ha firmado ahora A con C haría que B no tuviera ahora ningún derecho a completar la compra del piso. ¿Cómo podría solucionarse esta situación? Tengo la convicción de que en todas las cosas de la vida pude llegarse a un acuerdo que satisfaga a todas las partes, siempre y cuando todas las partes sepan qué quieren y tengan conocimiento de que lo que quieren se asemeja lo suficiente con lo que firman. La idea es que las condiciones satisfagan a los tres: a A, a B y a C.

Creo que lo mejor que puede hacerse es prever la situación planteada en el párrafo anterior desde el principio, desde la firma del primer contrato de A con B. Y que en éste aparezca una cláusula que diga que puede hacer B para recuperar los derechos de compra del piso. Lo que planteo es que B firme un contrato con A en el que diga que puede recuperar los derechos de compra del piso si está dispuesto a comprarle a C su parte con unas condiciones más duras, a modo de compensación. Supongamos que cuando esta situación se dé, C tiene un 5% de la casa y está viviendo en ella. Pues bien B debería pagarle además del 5%, una compensación. Y de esta cláusula debe tener conocimiento C cuando le compre el piso a A. En otro post se explicará porqué es importante que A y B negocien desde el principio esa compensación para el caso de que se rompa el contrato y aparezca C.

Escrituras de compraventa e hipotecaria

Pongamos sobre la mesa los elementos del mercado inmobiliario que, bien sea porque suponen un requisito legal o un procedimiento burocrático, dificultan el análisis inmediato de la situación actual, a la cual se pretende buscar una alternativa viable. Empezaremos definiendo lo que es una escritura y para qué sirve, con el objetivo posterior de, analizando el precio, desglosar de él qué gastos son necesarios y cuáles son prescindibles dentro de la alternativa propuesta.

Como se quiere llegar a un sistema en el que no sea necesaria una entidad que preste dinero, no sería necesario tampoco firmar una escritura hipotecaria. De esta manera ya nos estaríamos ahorrando, para empezar, los gastos de notaría correspondientes a este instrumento notarial. Sin embargo, a fin de poder inscribir el inmueble en el correspondiente registro público de la propiedad, sí que es necesario firmar la escritura de compraventa. Pasemos a las definiciones:

Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante notario un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que se realizó. La escritura pública contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes.

Entre los contratos y acuerdos más importantes que deben celebrarse por escritura pública se tienen todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles, la constitución de sociedades civiles y mercantiles, y demás negocios jurídicos en que sea precisa la conversión de un documento privado en un documento público, mediante la atribución al mismo de la fe pública, lo que le da valor probatorio. Una escritura pública es irrevocable y tiene tanta fuerza jurídica que sólo puede impugnarse por la vía judicial.

Las dos formas de escritura pública que más abundantemente otorgan los notarios en España son las de compraventa de vivienda y la de constitución de hipoteca inmobiliaria sobre una vivienda, al objeto de garantizar el préstamo para financiar su compra, y ambas formas de escritura se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Una escritura de compraventa de vivienda incluye:

* Una descripción totalmente detallada del inmueble: superficie, distribución, lindes, datos registrales y cuota de participación en elementos comunes.
* La identificación de las partes firmantes. Si el inmueble que se vende es ganancial tienen que firmar como vendedores tanto el marido como la mujer.
El precio de venta del inmueble y la forma de pago.
* Una descripción de las cargas de la vivienda si las hubiese (servidumbres, hipotecas...)
* La referencia catastral, certificado de que la Comunidad se encuentra al corriente u otra situación si la acepta el comprador.

Por su parte, una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria sobre una vivienda es el contrato en el que se reflejan los acuerdos tomados entre la entidad bancaria y el cliente, de aplicación toda la vida del préstamo, tales como el plazo, los intereses, los diferenciales, las comisiones y los recargos por impagos.

Una reflexión necesaria - la crisis inmobiliaria

Occidente vive una crisis económica. Una crisis provocada por probablemente demasiadas causas difusas como para hacer posible identificar a sus culpables, como para pretender que paguen sus consecuencias y aporten ellos mismos la solución. Sí, estaría bien, por ejemplo, que los bancos, los usureros del siglo XXI, de repente se volvieran altruístas y ayudaran al ciudadano de a pie con empatía y humanidad. Estaría bien que los poderosos, en general, no actuasen principalmente por beneficio propio. No quiero, sin embargo, profundizar y perder el tiempo pensando en cuáles han sido los detonantes de la crisis.

Pero el caso es que tenga quién tenga la culpa, el ciudadano de a pie se ha dejado llevar en demasiadas ocasiones asumiendo el enfoque capitalista que el orden mundial actual parece hacer necesario. Y si nos hemos dejado llevar ha sido porque es más fácil asumir lo establecido e intentar aprovecharnos de lo que podamos, que pensar cuál es la manera más lógica de hacer las cosas. Se podrían abordar muchos temas, pero en este blog quiero ceñirme a la crisis inmobiliaria.

Planteo una solución a la crisis inmobiliaria que se base en un principio de igualdad entre comprador y vendedor. Sin que el banco intervenga en ningún momento. El principio es muy sencillo: si el comprador tiene una renta media y no tiene otra posibilidad que pagar su casa a plazos, ¿por qué iba a tener derecho el vendedor, con una renta similar, a cobrarlo todo de una vez? Asimismo, ¿porqué es el banco el que ha de sacar a la larga un pingüe beneficio de la venta, y no así el vendedor de la casa?. Y por otro lado, en caso de que el comprador se quede sin trabajo, ¿porqué no iba a poder poseer la parte de la propiedad que ya ha pagado?

Planteo un sistema de compra-venta de pisos que en todo caso va a interesar al comprador porque tiene garantizado que el dinero que invierte en la casa se convierta en una parte de la propiedad. Y al comprador le interesará en caso de que no necesite todo el dinero inmediatamente, porque, al no intervenir el banco para dar financiación, es el comprador el que saca beneficio. El comprador y el vendedor tendrán que formalizar un un contrato en el fijando el precio y las condiciones de antemano.

Próximamente publicaré con más detalle cuáles son las condiciones en las que el vendedor vende y el comprador compra; por el momento, he escrito un post en el que se muestra el esbozo de algunos supuestos que podrían llegar a darse y que habría que tener en cuenta a la hora de formalizar un contrato.

También pensaré en qué es lo que haría falta para que este proyecto se dé a conocer, y buscaré la manera de construir la infraestructura suficiente para poner en práctica el proyecto, y poner en contacto a vendedores y compradores.

Creo que es importante asimismo construir una base legal sobre la que se pueda desarrollar este tipo de contratos. Como primer paso de asesorameinto, aquí he colgado cierta información sobre las escrituras.