Preguntas frecuentes

¿Es posible comprar un inmueble sin pasar por el trámite de pedir prestado dinero?

Sí, es posible. Para ello sólo es necesario que comprador y el vendedor se pongan de acuerdo en la forma de pago. Será conveniente que ambas partes se asesoren debidamente al respecto de la compraventa a plazos y que cierren adecuadamente un contrato con todas las posibles eventualidades que pudieran ocurrir en el proceso.

¿A quién le interesará vender con este sistema?

Este sistema de compraventa, en el cual se paga el inmueble a plazos, está especialemente indicado para aquellos poseedores de inmuebles que no logren poner con facilidad su inmueble en el mercado y a los cuales no les corra prisa ver reflejadas las ganancias de su operación en forma de dinero líquido inmediato. Especialemente indicado para aquellos que puedan ver en la venta de un inmueble una inversión a largo plazo. A largo plazo, las ganancias son, de hecho mayores que si recibe el dinero todo de una vez, porque, además, si el comprador entra a vivir desde el momento que compra, tendrá que pagarle, además de la cantidad correspondiente a la mensualidad de la compra de la casa, algo más en concepto de alquiler.

¿A quién le interesará comprar con este sistema?

A todo aquel que no tenga el dinero contante y sonante para poder pagar el importe total del inmueble de una vez. En los últimos tiempos la cultura capitalista ha convertido al hecho de pedir prestado aquello que no se tiene, en un paso indispensable para un porceso de compra de estas características. Pues bien, este sistema garantiza que todo el dinero invertido en la compra de un inmueble se traduce en que aquel que ha puesto el dinero se convierte en poseedor de la parte proporcional del inmueble, con respecto al precio total del mismo.

Pero, ¿esto no acarreará que haya inmuebles en multipropiedad, lo que ocasionará problemas entre sus múltiples dueños?

No exactamente. Salvo que ninguna de las partes termine el proceso, los inmuebles sólo estarán en multipropiedad cuando el proceso de compraventa esté aún en desarrollo. En las condiciones estipuladas en el contrato inicial se dirá que toda operación de este tipo debe ser concluída en uno u otro sentido, es decir, se estipulará sin ambigüedad quién posee qué derechos sobre la propiedad, cómo se hacen efectivos, y de qué manera debe conluirse la compra en uno u otro supuesto. Toda etapa dentro de la operación deberá cumplirse dentro de unos plazos, toda prórroga o acuerdo deberá estar previamente regulada, y, en definitiva, todo está pensado para que al final del proceso de compraventa del inmueble: éste sólo tenga un dueño.

¿Qué ocurre si el comprador deja de pagar?

A diferencia del alquiler con derecho a compra, el comprador no pierde el dinero invertido. En caso de que el comprador tenga un contrato doble: de alquiler y de compra; deberán respetarse las leyes vigentes relativas a los plazos del deshaucio. Para que el vendedor no pierda dinero en ese lapso de tiempo, ha de haberse contemplado en el contrato que, de la cantidad destinada a la compra del inmueble, la mayor parte será para pagar la mensualidad correspondiente y un porcentaje será para un "seguro de impago" que no dejará de ser un adelanto de parte de las mensualidades futuras, para que durante un tiempo proporcional a la parte del inmueble que ya ha adquirido, pueda recuperar plenamente sus derechos de compra,

¿Debe reponerse el seguro de impago si se ha gastado parte en el proceso?

Esto, y en qué condiciones, es algo que deberá ser determinado en el contrato al principio del proceso.

¿Qué ocurre si en mitad del proceso el compador decide romper el contrato y dejar de comprar partes del inmueble?

El importe abonado para el seguro de impago le servirá automáticamente par formalizar la compra de la parte del inmueble correspondiente a dicho importe. Si el comprador deja de comprar, el vendedor tiene derecho a buscar otro comprador.

¿Qué ocurre si el vendedor tiene menos del 50% de la propiedad y quiere buscar otro comprador? ¿Quién decide? ¿Cómo hacer para que el otro no se aproveche de la situación?

Si se ha superado el 50% de la compra, el precio de una segunda venta no podrá ser menor que el del principio, salvo mutuo acuerdo.

¿Qué ocurre si, quedando menos del 50% de la operación por cerrar, pasa el tiempo, no se ponen de acuerdo para bajar el precio y no se encuentra comprador?

El propietario original podrá bajar el precio hasta un % por mes transcurrido de inactividad, lo cual debe haber sido pactado desde el principio. Tras esa bajada, el segundo propietario sigue teniendo prioridad para comprar.

¿Qué ocurre si, una vez aparecido un segundo comprador, el primero quiere recuperar sus derechos de compra?

Tendrá que abonar un porcentaje de compensación para comprar los derechos de compra de la parte comprada por el segundo, pero debe comprarle primero las partes al primero.

¿Por qué debe haber un órden de prioridad en la compra?

Porque el objetivo es que el primer propietario se deshaga del inmueble, por lo tanto, deberá ser pagado siempre el primero.

¿Qué ocurre si, habiendo el comprador dejado de pagar, el vendedor no encuentra otro comprador, o decide no buscarlo?

Deberán estipularse unos plazos en los cuales, tras haber sucedido esto, se den los pertinentes avisos de la situación a ambas partes, y, en caso de que pase cierto plazo, se formalizarán las escrituras correspondientes con la participación de cada una de las partes en la propiedad.

Las nueve condiciones que deben aparecer en el contrato

La operación de compraventa de un inmueble por el procedimiento de dividir la propiedad necesita de la determinación de algunas variables básicas. Por ahora cuento nueve condiciones básicas en el contrato. La determinación de la cuantía idónea de cada una de ellas sólo será posible tras cierta experiencia de la puesta en práctica del sistema.

Obviamente, el precio total del inmueble es el dato más imprtante. Su determinación solo dependerá del acuerdo entre el comprador y el vendedor. El precio será fijo mientras todo siga su curso normal.

La segunda es el número de plazos en los que debe ser pagado el importe completo del inmueble.

La tercera es el seguro de impago. Su determinación mínima debería ser en arreglo a la ley, de manera que garantice la seguridad jurídica del vendedor en caso de que se venza el plazo de pago y el vendedor  encuentre un segundo comprador por el mismo precio, o incluso por un precio mayor. Más allá de esa cantidad, deberá ser el comprador el que decida cuánto pagar de más por esta garantia. En la práctica no deja de ser un aumento de la cuota de alquiler.

La cuarta es determinar las condiciones en las cuales debe reponerse el seguro de impago en caso de haber sido utilizado por alguna eventualidad del comprador.

La quinta es el porcentaje por mes hasta el cual puede bajar el precio del piso para que el vendedor original pueda venderlo. Tras esa bajada, el segundo propietario sigue teniendo prioridad para comprar.


La sexta son las condiciones a las cuales cierta entidad o particular decide avalar la operación, de manera que le pagará al comprador un porcentaje del valor de su propiedad en caso de que éste necesite liquidez. Este porcentaje puede ser mejorado a lo largo de la operación. Y la mejora de las condiciones es un buen incentivo para el empresario, pudiendo llevarse comisiones de la mejora de la situación en caso de que se llegue a la situación de impago. Será bueno tanto para el comprador como para el intermediario.

La séptima es el porcentaje de compensación que recibirá un segundo comprador en caso de que haya comprado partes del inmueble al vendedor. Cuanto más alto será mejor para el vendedor porque se asegura unas buenas condiciones en caso de segunda venta. Cuanto más bajo sea, será mejor para el comprador, por el motivo obvio de que pueda verse en la circunstancia de salirse de la compra y más adelante pueda volver a entrar.

La octava, es el precio en el alquiler, que se pagará en proporción con el porcentaje de propiedad que aún posea el vendedor. Éste, será sustancialmente más bajo que un alquiler convencional.

La novena es que, si no se concluye la operación por ninguna de las partes, es decir, si habiendo el comprador dejado de pagar, el vendedor no encuentra otro comprador, o decide no buscarlo; deberán estipularse unos plazos en los cuales, tras haber sucedido esto, se den los pertinentes avisos de la situación a ambas partes, y, en caso de que pase cierto plazo, se formalizarán las escrituras correspondientes con la participación de cada una de las partes en la propiedad.