Preguntas frecuentes

¿Es posible comprar un inmueble sin pasar por el trámite de pedir prestado dinero?

Sí, es posible. Para ello sólo es necesario que comprador y el vendedor se pongan de acuerdo en la forma de pago. Será conveniente que ambas partes se asesoren debidamente al respecto de la compraventa a plazos y que cierren adecuadamente un contrato con todas las posibles eventualidades que pudieran ocurrir en el proceso.

¿A quién le interesará vender con este sistema?

Este sistema de compraventa, en el cual se paga el inmueble a plazos, está especialemente indicado para aquellos poseedores de inmuebles que no logren poner con facilidad su inmueble en el mercado y a los cuales no les corra prisa ver reflejadas las ganancias de su operación en forma de dinero líquido inmediato. Especialemente indicado para aquellos que puedan ver en la venta de un inmueble una inversión a largo plazo. A largo plazo, las ganancias son, de hecho mayores que si recibe el dinero todo de una vez, porque, además, si el comprador entra a vivir desde el momento que compra, tendrá que pagarle, además de la cantidad correspondiente a la mensualidad de la compra de la casa, algo más en concepto de alquiler.

¿A quién le interesará comprar con este sistema?

A todo aquel que no tenga el dinero contante y sonante para poder pagar el importe total del inmueble de una vez. En los últimos tiempos la cultura capitalista ha convertido al hecho de pedir prestado aquello que no se tiene, en un paso indispensable para un porceso de compra de estas características. Pues bien, este sistema garantiza que todo el dinero invertido en la compra de un inmueble se traduce en que aquel que ha puesto el dinero se convierte en poseedor de la parte proporcional del inmueble, con respecto al precio total del mismo.

Pero, ¿esto no acarreará que haya inmuebles en multipropiedad, lo que ocasionará problemas entre sus múltiples dueños?

No exactamente. Salvo que ninguna de las partes termine el proceso, los inmuebles sólo estarán en multipropiedad cuando el proceso de compraventa esté aún en desarrollo. En las condiciones estipuladas en el contrato inicial se dirá que toda operación de este tipo debe ser concluída en uno u otro sentido, es decir, se estipulará sin ambigüedad quién posee qué derechos sobre la propiedad, cómo se hacen efectivos, y de qué manera debe conluirse la compra en uno u otro supuesto. Toda etapa dentro de la operación deberá cumplirse dentro de unos plazos, toda prórroga o acuerdo deberá estar previamente regulada, y, en definitiva, todo está pensado para que al final del proceso de compraventa del inmueble: éste sólo tenga un dueño.

¿Qué ocurre si el comprador deja de pagar?

A diferencia del alquiler con derecho a compra, el comprador no pierde el dinero invertido. En caso de que el comprador tenga un contrato doble: de alquiler y de compra; deberán respetarse las leyes vigentes relativas a los plazos del deshaucio. Para que el vendedor no pierda dinero en ese lapso de tiempo, ha de haberse contemplado en el contrato que, de la cantidad destinada a la compra del inmueble, la mayor parte será para pagar la mensualidad correspondiente y un porcentaje será para un "seguro de impago" que no dejará de ser un adelanto de parte de las mensualidades futuras, para que durante un tiempo proporcional a la parte del inmueble que ya ha adquirido, pueda recuperar plenamente sus derechos de compra,

¿Debe reponerse el seguro de impago si se ha gastado parte en el proceso?

Esto, y en qué condiciones, es algo que deberá ser determinado en el contrato al principio del proceso.

¿Qué ocurre si en mitad del proceso el compador decide romper el contrato y dejar de comprar partes del inmueble?

El importe abonado para el seguro de impago le servirá automáticamente par formalizar la compra de la parte del inmueble correspondiente a dicho importe. Si el comprador deja de comprar, el vendedor tiene derecho a buscar otro comprador.

¿Qué ocurre si el vendedor tiene menos del 50% de la propiedad y quiere buscar otro comprador? ¿Quién decide? ¿Cómo hacer para que el otro no se aproveche de la situación?

Si se ha superado el 50% de la compra, el precio de una segunda venta no podrá ser menor que el del principio, salvo mutuo acuerdo.

¿Qué ocurre si, quedando menos del 50% de la operación por cerrar, pasa el tiempo, no se ponen de acuerdo para bajar el precio y no se encuentra comprador?

El propietario original podrá bajar el precio hasta un % por mes transcurrido de inactividad, lo cual debe haber sido pactado desde el principio. Tras esa bajada, el segundo propietario sigue teniendo prioridad para comprar.

¿Qué ocurre si, una vez aparecido un segundo comprador, el primero quiere recuperar sus derechos de compra?

Tendrá que abonar un porcentaje de compensación para comprar los derechos de compra de la parte comprada por el segundo, pero debe comprarle primero las partes al primero.

¿Por qué debe haber un órden de prioridad en la compra?

Porque el objetivo es que el primer propietario se deshaga del inmueble, por lo tanto, deberá ser pagado siempre el primero.

¿Qué ocurre si, habiendo el comprador dejado de pagar, el vendedor no encuentra otro comprador, o decide no buscarlo?

Deberán estipularse unos plazos en los cuales, tras haber sucedido esto, se den los pertinentes avisos de la situación a ambas partes, y, en caso de que pase cierto plazo, se formalizarán las escrituras correspondientes con la participación de cada una de las partes en la propiedad.

Las nueve condiciones que deben aparecer en el contrato

La operación de compraventa de un inmueble por el procedimiento de dividir la propiedad necesita de la determinación de algunas variables básicas. Por ahora cuento nueve condiciones básicas en el contrato. La determinación de la cuantía idónea de cada una de ellas sólo será posible tras cierta experiencia de la puesta en práctica del sistema.

Obviamente, el precio total del inmueble es el dato más imprtante. Su determinación solo dependerá del acuerdo entre el comprador y el vendedor. El precio será fijo mientras todo siga su curso normal.

La segunda es el número de plazos en los que debe ser pagado el importe completo del inmueble.

La tercera es el seguro de impago. Su determinación mínima debería ser en arreglo a la ley, de manera que garantice la seguridad jurídica del vendedor en caso de que se venza el plazo de pago y el vendedor  encuentre un segundo comprador por el mismo precio, o incluso por un precio mayor. Más allá de esa cantidad, deberá ser el comprador el que decida cuánto pagar de más por esta garantia. En la práctica no deja de ser un aumento de la cuota de alquiler.

La cuarta es determinar las condiciones en las cuales debe reponerse el seguro de impago en caso de haber sido utilizado por alguna eventualidad del comprador.

La quinta es el porcentaje por mes hasta el cual puede bajar el precio del piso para que el vendedor original pueda venderlo. Tras esa bajada, el segundo propietario sigue teniendo prioridad para comprar.


La sexta son las condiciones a las cuales cierta entidad o particular decide avalar la operación, de manera que le pagará al comprador un porcentaje del valor de su propiedad en caso de que éste necesite liquidez. Este porcentaje puede ser mejorado a lo largo de la operación. Y la mejora de las condiciones es un buen incentivo para el empresario, pudiendo llevarse comisiones de la mejora de la situación en caso de que se llegue a la situación de impago. Será bueno tanto para el comprador como para el intermediario.

La séptima es el porcentaje de compensación que recibirá un segundo comprador en caso de que haya comprado partes del inmueble al vendedor. Cuanto más alto será mejor para el vendedor porque se asegura unas buenas condiciones en caso de segunda venta. Cuanto más bajo sea, será mejor para el comprador, por el motivo obvio de que pueda verse en la circunstancia de salirse de la compra y más adelante pueda volver a entrar.

La octava, es el precio en el alquiler, que se pagará en proporción con el porcentaje de propiedad que aún posea el vendedor. Éste, será sustancialmente más bajo que un alquiler convencional.

La novena es que, si no se concluye la operación por ninguna de las partes, es decir, si habiendo el comprador dejado de pagar, el vendedor no encuentra otro comprador, o decide no buscarlo; deberán estipularse unos plazos en los cuales, tras haber sucedido esto, se den los pertinentes avisos de la situación a ambas partes, y, en caso de que pase cierto plazo, se formalizarán las escrituras correspondientes con la participación de cada una de las partes en la propiedad.

Un contrato de compraventa con cláusulas

En los tiempos que corren podemos considerar que en la compraventa de un piso hay tres partes: el propietario, el que presta el dinero y el que lo va a comprar.... bueno, en los tiempos que corren es cada vez más común que el propietario y el que preste el dinero sean "la misma parte"; bien es sabido que el stock de pisos que hoy en día tienen los bancos les obliga a formar parte del mercado de compraventa de pisos. Pero este no es el tema. Olvidémonos de los bancos y supongamos que sólo existe el propietario, a partir de ahora "A", y el comprador, al que llamaremos "B".

Supongamos que ambas partes han firmado un contrato, con el que obviamente están de acuerdo los dos, en el que B acuerda con A comprarle el piso a plazos, sin intermediación de alguien que preste dinero, de manera que si, por ejemplo, en un momento dado le ha pagado ya un 15% del piso, eso se tradujera en que B fuera propietario del 15% del piso. En ese caso, veo necesario que en el contrato apareciera una cláusula que dijera qué ocurre si el comprador incumple las condiciones de pago del piso. Teniendo en cuenta los plazos legales correspondientes, que próximamente buscaré y publicaré en este blog, debería protegerse al propietario A y reservarse el derecho de, tras rescindirse el contrato con B por impago, poder buscar otro comprador C.

Ya en el primer contrato entre A y B deberá aparecer qué ocurrirá en caso de que se rescinda el contrato por impago y se incorpore un C a la operación de compraventa. Ahora C está comprando un piso que tiene dos propietarios diferentes. Supongamos que A posee el 65% del piso y que B posee el 35%, pues bien, A deberá tener derecho a vender su parte primero, ya que ha sido B el que ha roto el contrato de compraventa, más adelante se explicará con detalle porqué esto deberá ser así, y por qué, básicamente, aunque un piso en proceso de compraventa a plazos tenga dos "propietarios parciales", la parte A debe conservar varios derechos sobre toda la propiedad. Ya lo explicaremos con detalle.

Resumamos hasta aquí: B le compra un piso a plazos a A. B deja de pagar a A. Se rompe el contrato y A está en su derecho de buscar otro comprador C. C, que quiere comprar el piso entero tiene que comprarle las partes a A y a B (con lo que B deberá estar obligado a vender). C le compra primero a A y luego a B. ¿Entendido el orden de las acciones? No se inquiete el lector si no entiende las razones de algo, todo será explicado en su momento.

Sigamos. Supongamos que pasan unos meses y que la situación económica de B cambia, y él, que es propietario del 35% del piso, ahora podría volver a pagar los plazos. Sin embargo, el contrato que ha firmado ahora A con C haría que B no tuviera ahora ningún derecho a completar la compra del piso. ¿Cómo podría solucionarse esta situación? Tengo la convicción de que en todas las cosas de la vida pude llegarse a un acuerdo que satisfaga a todas las partes, siempre y cuando todas las partes sepan qué quieren y tengan conocimiento de que lo que quieren se asemeja lo suficiente con lo que firman. La idea es que las condiciones satisfagan a los tres: a A, a B y a C.

Creo que lo mejor que puede hacerse es prever la situación planteada en el párrafo anterior desde el principio, desde la firma del primer contrato de A con B. Y que en éste aparezca una cláusula que diga que puede hacer B para recuperar los derechos de compra del piso. Lo que planteo es que B firme un contrato con A en el que diga que puede recuperar los derechos de compra del piso si está dispuesto a comprarle a C su parte con unas condiciones más duras, a modo de compensación. Supongamos que cuando esta situación se dé, C tiene un 5% de la casa y está viviendo en ella. Pues bien B debería pagarle además del 5%, una compensación. Y de esta cláusula debe tener conocimiento C cuando le compre el piso a A. En otro post se explicará porqué es importante que A y B negocien desde el principio esa compensación para el caso de que se rompa el contrato y aparezca C.

Escrituras de compraventa e hipotecaria

Pongamos sobre la mesa los elementos del mercado inmobiliario que, bien sea porque suponen un requisito legal o un procedimiento burocrático, dificultan el análisis inmediato de la situación actual, a la cual se pretende buscar una alternativa viable. Empezaremos definiendo lo que es una escritura y para qué sirve, con el objetivo posterior de, analizando el precio, desglosar de él qué gastos son necesarios y cuáles son prescindibles dentro de la alternativa propuesta.

Como se quiere llegar a un sistema en el que no sea necesaria una entidad que preste dinero, no sería necesario tampoco firmar una escritura hipotecaria. De esta manera ya nos estaríamos ahorrando, para empezar, los gastos de notaría correspondientes a este instrumento notarial. Sin embargo, a fin de poder inscribir el inmueble en el correspondiente registro público de la propiedad, sí que es necesario firmar la escritura de compraventa. Pasemos a las definiciones:

Una escritura pública es un documento público en el que se hace constar ante notario un determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario público, que firma con el otorgante u otorgantes, dando fe sobre la capacidad jurídica del contenido y de la fecha en que se realizó. La escritura pública contiene una o más declaraciones de las personas que intervienen en un contrato, emitidas ante el notario que lo complementa con los requisitos legales propios y específicos de cada acto, para su incorporación al protocolo del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros públicos correspondientes.

Entre los contratos y acuerdos más importantes que deben celebrarse por escritura pública se tienen todos los actos y contratos de disposición o gravamen de bienes inmuebles, la constitución de sociedades civiles y mercantiles, y demás negocios jurídicos en que sea precisa la conversión de un documento privado en un documento público, mediante la atribución al mismo de la fe pública, lo que le da valor probatorio. Una escritura pública es irrevocable y tiene tanta fuerza jurídica que sólo puede impugnarse por la vía judicial.

Las dos formas de escritura pública que más abundantemente otorgan los notarios en España son las de compraventa de vivienda y la de constitución de hipoteca inmobiliaria sobre una vivienda, al objeto de garantizar el préstamo para financiar su compra, y ambas formas de escritura se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Una escritura de compraventa de vivienda incluye:

* Una descripción totalmente detallada del inmueble: superficie, distribución, lindes, datos registrales y cuota de participación en elementos comunes.
* La identificación de las partes firmantes. Si el inmueble que se vende es ganancial tienen que firmar como vendedores tanto el marido como la mujer.
El precio de venta del inmueble y la forma de pago.
* Una descripción de las cargas de la vivienda si las hubiese (servidumbres, hipotecas...)
* La referencia catastral, certificado de que la Comunidad se encuentra al corriente u otra situación si la acepta el comprador.

Por su parte, una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria sobre una vivienda es el contrato en el que se reflejan los acuerdos tomados entre la entidad bancaria y el cliente, de aplicación toda la vida del préstamo, tales como el plazo, los intereses, los diferenciales, las comisiones y los recargos por impagos.

Una reflexión necesaria - la crisis inmobiliaria

Occidente vive una crisis económica. Una crisis provocada por probablemente demasiadas causas difusas como para hacer posible identificar a sus culpables, como para pretender que paguen sus consecuencias y aporten ellos mismos la solución. Sí, estaría bien, por ejemplo, que los bancos, los usureros del siglo XXI, de repente se volvieran altruístas y ayudaran al ciudadano de a pie con empatía y humanidad. Estaría bien que los poderosos, en general, no actuasen principalmente por beneficio propio. No quiero, sin embargo, profundizar y perder el tiempo pensando en cuáles han sido los detonantes de la crisis.

Pero el caso es que tenga quién tenga la culpa, el ciudadano de a pie se ha dejado llevar en demasiadas ocasiones asumiendo el enfoque capitalista que el orden mundial actual parece hacer necesario. Y si nos hemos dejado llevar ha sido porque es más fácil asumir lo establecido e intentar aprovecharnos de lo que podamos, que pensar cuál es la manera más lógica de hacer las cosas. Se podrían abordar muchos temas, pero en este blog quiero ceñirme a la crisis inmobiliaria.

Planteo una solución a la crisis inmobiliaria que se base en un principio de igualdad entre comprador y vendedor. Sin que el banco intervenga en ningún momento. El principio es muy sencillo: si el comprador tiene una renta media y no tiene otra posibilidad que pagar su casa a plazos, ¿por qué iba a tener derecho el vendedor, con una renta similar, a cobrarlo todo de una vez? Asimismo, ¿porqué es el banco el que ha de sacar a la larga un pingüe beneficio de la venta, y no así el vendedor de la casa?. Y por otro lado, en caso de que el comprador se quede sin trabajo, ¿porqué no iba a poder poseer la parte de la propiedad que ya ha pagado?

Planteo un sistema de compra-venta de pisos que en todo caso va a interesar al comprador porque tiene garantizado que el dinero que invierte en la casa se convierta en una parte de la propiedad. Y al comprador le interesará en caso de que no necesite todo el dinero inmediatamente, porque, al no intervenir el banco para dar financiación, es el comprador el que saca beneficio. El comprador y el vendedor tendrán que formalizar un un contrato en el fijando el precio y las condiciones de antemano.

Próximamente publicaré con más detalle cuáles son las condiciones en las que el vendedor vende y el comprador compra; por el momento, he escrito un post en el que se muestra el esbozo de algunos supuestos que podrían llegar a darse y que habría que tener en cuenta a la hora de formalizar un contrato.

También pensaré en qué es lo que haría falta para que este proyecto se dé a conocer, y buscaré la manera de construir la infraestructura suficiente para poner en práctica el proyecto, y poner en contacto a vendedores y compradores.

Creo que es importante asimismo construir una base legal sobre la que se pueda desarrollar este tipo de contratos. Como primer paso de asesorameinto, aquí he colgado cierta información sobre las escrituras.